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9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底價(jià)成交，共獲土地出讓金1054億元。 上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱：“第三批土拍收官，整體市場熱度不高。一方面，下半年拿地不可能搶在12月底前入市；另一方面，今年市場還是有不少壓力，對(duì)后續(xù)行情信心不足。但是，畢竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市場表現(xiàn)不錯(cuò)，給房企帶來信心支撐?！? 至此，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海今年前三批集中供地共推出109宗地塊，全部成交，總成交金額2712.7億元。 整體趨冷、兩極分化 此次，上海第三批供地是去年以來供地規(guī)模最大的一次，出讓土地總數(shù)達(dá)到35宗，且地塊分布均勻，最終土地出讓金也超過千億元。 整體來看，與今年前兩批供地相比，第三批供地底價(jià)成交地塊達(dá)到24宗，高于前兩批；而中止價(jià)成交地塊僅8宗，低于前兩批；最終平均溢價(jià)率為2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢價(jià)率分別為3.5%和4.5%，這也反映出上海土地市場整體降溫。 盧文曦認(rèn)為：“這次有19宗地塊只有1家房企報(bào)名，換而言之，這19宗都是底價(jià)成交。再加上城中村地塊，底價(jià)成交地塊占比幾乎達(dá)到7成，第二批則為6成。此外，有多人競拍的地塊也并非全部進(jìn)入到最后的一次性報(bào)價(jià)階段，有7塊地塊未觸及中止價(jià)就結(jié)束戰(zhàn)斗，反映出房企在報(bào)價(jià)方面較為‘吝嗇’?！? 綜合來看，此次土拍也不乏亮點(diǎn)和看點(diǎn)，包括北萬置業(yè)120.6億元競得靜安區(qū)不夜城板塊地塊、華發(fā)80億元摘得靜安中興社區(qū)地塊、保利聯(lián)合體競得徐匯區(qū)核心地塊、象嶼地產(chǎn)三次出手拿地等。 在整體降溫的趨勢(shì)下，第三批供地的個(gè)別地塊表現(xiàn)突出。比如，本次土拍最熱門地塊為閔行華漕地塊，共吸引了10家房企報(bào)名，最終9家房企出價(jià)并全部進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。最終南山控股旗下兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以總價(jià)17.36億元斬獲該地塊，溢價(jià)率為8.96%。 “第三批土拍過程大家都比較克制。只有華漕地塊及唐鎮(zhèn)地塊分別有10家和7家房企參與，尤其是華漕地塊競拍人數(shù)創(chuàng)下土拍新規(guī)則以來紀(jì)錄。盡管上海新房市場去化情況不錯(cuò)，而且留給房企足夠利潤，但對(duì)房企來說，現(xiàn)在多半心有余而力不足。上海土地雖然稀缺，但企業(yè)也要精打細(xì)算地花錢，個(gè)別性價(jià)比高的地塊參與度更高。”盧文曦稱。 上海今年前三批次供地情況一覽 供圖/中指研究院 國企央企為主、“新閩系”發(fā)力 從此次上海土拍的拿地企業(yè)來看，依舊以國企央企為主，保利、招商、象嶼紛紛落子。同時(shí)，寶華、亞倫、祥源地產(chǎn)等民企也各有斬獲。 中指研究院指出，各類房企參與拍地表現(xiàn)出對(duì)上海未來房地產(chǎn)市場的樂觀態(tài)度，而地方國資托底現(xiàn)象依舊存在，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期方面起到積極作用。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波點(diǎn)評(píng)稱：“上海本次的拿地企業(yè)依舊以頭部央企國企、地方國資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合競拍的形式參與?！? 這次土拍也呈現(xiàn)出新的特征，即頭部房企拿地意愿有所降低，民營房企參與度增強(qiáng)。比如，頭部房企招商、保利僅在上海核心區(qū)域拿地；而以象嶼、建發(fā)為首的“新閩系”房企表現(xiàn)突出，成為此次拿地宗數(shù)最多的房企。其中，象嶼成為三批次的最大贏家，聯(lián)合拿地3宗，權(quán)益拿地金額超38億元，建發(fā)也單獨(dú)拿下1宗總價(jià)52億元的地塊。 值得關(guān)注的是，區(qū)別于曾經(jīng)的泰禾、正榮、融信等閩系民營房企，“新閩系”房企以建發(fā)房產(chǎn)、廈門國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等為首，均為國資背景，不僅在此次上海土拍中頻頻出手，其身影更是多次出現(xiàn)在各地的土拍中，成為逆周期拿地的典型代表。 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析稱：“本次福建的國資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨(dú)競得一次報(bào)價(jià)地塊，在當(dāng)前市場大環(huán)境下積極外拓，可見實(shí)力雄厚。同時(shí)，其他全國性國資房企如華發(fā)、南山控股、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。”