企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識(shí)
“上月，我的客戶以240萬(wàn)美元拿下美國(guó)舊金山灣區(qū)一棟面積1800平方英尺(折合大約167平方米)的獨(dú)立屋，而在今年5月，同地段同類型房屋成交價(jià)在320萬(wàn)美金以上，短短三個(gè)月時(shí)間，價(jià)格跌去近百萬(wàn)美元?！? 美國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克告訴第一財(cái)經(jīng)記者，上述買家是一位硅谷大廠的程序員，8月，他協(xié)助該客戶在蘋果總部所在城市庫(kù)比蒂諾“撿漏”了一套住宅，這樣的例子在過(guò)去三個(gè)月屢見(jiàn)不鮮。 “灣區(qū)房?jī)r(jià)于今年5月達(dá)到頂點(diǎn)，隨后市場(chǎng)快速冷卻，個(gè)別房產(chǎn)價(jià)格甚至出現(xiàn)30%的超跌現(xiàn)象。很多賣家不清楚行情會(huì)如何發(fā)展，因此出現(xiàn)了不少賤價(jià)出售或是房屋下市的案例?！睕r麥克說(shuō)。 美國(guó)樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)？ 當(dāng)?shù)貢r(shí)間1日，美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站(Realtor.com)發(fā)布最新月度住房趨勢(shì)報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容驗(yàn)證了況麥克的說(shuō)法，8月，包括房屋價(jià)格、成交速度、掛牌數(shù)量等在內(nèi)的多項(xiàng)指標(biāo)發(fā)出明顯降溫信號(hào)。 房?jī)r(jià)方面，8月全美房屋掛牌價(jià)中值由6月的紀(jì)錄高位45萬(wàn)美元降至43.5萬(wàn)美元，不過(guò)較去年同期仍有14.3%的漲幅。降價(jià)潮初現(xiàn)，降價(jià)房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，較去年同期上升8.4個(gè)百分點(diǎn)，接近2017-2019年疫情前水平。該指標(biāo)于疫情期間維持低位，在銷情火爆的2020年2月及2021年2月，降價(jià)房源占比一度跌至6%。 另?yè)?jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)，截至8月28日的四周，全美房屋平均成交價(jià)17個(gè)月以來(lái)首次低于掛牌價(jià)， 意味著買家加價(jià)搶房的局面也在發(fā)生改變。 成交速度放慢。Realtor.com報(bào)告顯示，8月房屋平均待售天數(shù)較去年同期增加5天至42天，為2020年6月以來(lái)首次出現(xiàn)待售周期變長(zhǎng)的情形，不過(guò)疫情前，一套房屋由掛牌到售出的平均速度在64天左右。 掛牌數(shù)量下降。賣家信心受挫，上市房屋掛牌量同比大幅下降13.4%，另一方面，房屋供應(yīng)顯著增加，房屋庫(kù)存較去年同期增加26.6%。 看房熱情驟減。據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，截至8月底，看房及其他購(gòu)房服務(wù)需求較去年同期下16%，帶看量較年初時(shí)下降9%。 Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾(Danielle Hale) 表示，過(guò)去兩年庫(kù)存稀缺令許多買家產(chǎn)生買房緊迫感，眼下待售房源選擇增多正在消除這種緊迫感。 “這種心態(tài)轉(zhuǎn)變疊加貸款成本走高，使得8月買房競(jìng)價(jià)局面繼續(xù)緩和，掛牌價(jià)格趨勢(shì)也表明購(gòu)房者正在捂緊錢包?！? 貸款成本重拾升勢(shì) 2020年中至2021年全年，美國(guó)各地開(kāi)啟購(gòu)房?jī)?nèi)卷模式，然而，隨著美聯(lián)儲(chǔ)今年以來(lái)加速收緊貨幣政策，長(zhǎng)達(dá)一年半的火爆行情戛然而止。 況麥克對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“據(jù)估算，利率上升1% ，購(gòu)買力下降接近10%，目前30年期抵押貸款利率較2021年的3%以下大幅走高，居民可負(fù)擔(dān)性下降，需求端萎縮，美國(guó)樓市正在迅速冷卻?！? 據(jù)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期抵押貸款利率于6月下旬飆升至近期頂點(diǎn)5.81%，創(chuàng)2008年以來(lái)的新高，之后曾出現(xiàn)一個(gè)多月的短暫下行，于8月初跌破5%水平，隨后重拾升勢(shì)。 況麥克解釋稱，7月時(shí)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示通脹似有見(jiàn)頂跡象，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)或?qū)⑥D(zhuǎn)鴿，暫緩激進(jìn)加息步伐，故30年期固定利率由高位回落。只是，美聯(lián)儲(chǔ)官員近期不斷強(qiáng)化鷹派立場(chǎng)，杰克遜霍爾央行年會(huì)更是“群鷹匯集”，主席鮑威爾在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，首要政策目標(biāo)仍是讓通脹率重回2%水平，歷史表明需對(duì)“過(guò)早”放松政策保持警惕，在一段時(shí)間內(nèi)可能需要采取限制性政策。 今年以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)加息4次，累計(jì)加息225個(gè)基點(diǎn)。據(jù)芝商所利率觀察工具(FedWatch Tool)，截至記者發(fā)稿，9月加息75個(gè)基點(diǎn)的概率為57%，如果成事，將是美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)第三次如此大幅上調(diào)利率。 況麥克認(rèn)為，目前30年期抵押貸款利已經(jīng)基本反應(yīng)今年的加息步調(diào)，如若9月維持75個(gè)基點(diǎn)的升息幅度，不排除上述利率突破此前高位5.81%，但上行空間已經(jīng)不大。 美20城房?jī)r(jià)漲幅放緩 當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月30日，衡量美國(guó)主要城市平均房?jī)r(jià)的凱斯-席勒指數(shù)(S&P CoreLogic Case-Shiller)出爐，6月美國(guó)房屋價(jià)格同比上漲18%，低于5月時(shí)19.9%的漲幅。20大城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)同比上升18.6%，低于前值20.5%。 標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理拉扎爾(Craig Lazzar)表示，“美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)正在放緩，但值得一提的是，房?jī)r(jià)減速和下跌是完全兩碼事，房?jī)r(jià)仍在強(qiáng)勁上漲。” 況麥克也指出，雖然多項(xiàng)指標(biāo)顯示美國(guó)樓市最狂熱時(shí)期已過(guò)，但相較疫情前仍是高位運(yùn)行，無(wú)法得出樓市即將崩盤的結(jié)論。展望今明兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)，他預(yù)計(jì)，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，沒(méi)有人口增長(zhǎng)和就業(yè)支撐的地區(qū)，房?jī)r(jià)將經(jīng)歷明顯下跌，其他地區(qū)預(yù)計(jì)將會(huì)持平或小幅漲跌。