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過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直維持著“高杠桿—高增長(zhǎng)”的發(fā)展模式，雖然略顯粗放，但得益于城市化進(jìn)程中的土地、金融、人口等紅利，行業(yè)仍然保持了約20年的快速發(fā)展。 2020年年中，“三道紅線”政策出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)去杠桿的大幕正式拉開。去年下半年以來(lái)，信貸政策一度收緊，加之疫情出現(xiàn)反復(fù)，交易端和融資端雙雙降溫，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性受到明顯影響。 同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)曾享受過(guò)的紅利正在減退。 從這些層面上看，房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿與高增長(zhǎng)都將不可持續(xù)。事實(shí)上，近兩年來(lái)，行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)，并給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)前所未有的壓力。 在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上，也清晰地展示著他們承受的壓力，以及為自救做出的努力。 波及產(chǎn)業(yè)鏈 長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都以規(guī)模增長(zhǎng)作為最主要的考量指標(biāo)。僅僅在一年前，行業(yè)還對(duì)規(guī)模的逆勢(shì)增長(zhǎng)津津樂(lè)道。2021年上半年，市場(chǎng)交易旺盛，不少企業(yè)的銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史同期新高。 但此后，市場(chǎng)交易降溫，直到2022年下半年，仍然處在筑底中。銷售不佳，以及在去年同期高基數(shù)的對(duì)比下，房企的銷售規(guī)模普遍錄得下滑。 今年上半年，萬(wàn)科、碧桂園等頭部房企的銷售額均有近四成的降幅，融創(chuàng)的降幅則超過(guò)成。其他大中型房企中，銷售規(guī)模的降幅多在30%到60%不等。已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的藍(lán)光，銷售降幅則超過(guò)90%，公司仍處于虧損狀態(tài)。 根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1-6月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%。其中，邁入百?gòu)?qiáng)門檻的房企數(shù)量有85家，比去年同期減少了47家。 由于很多房企降價(jià)促銷，加之合作開發(fā)比例增加，使得利潤(rùn)也有所減損。過(guò)去幾年來(lái)，房企的利潤(rùn)規(guī)模和利潤(rùn)率出現(xiàn)震蕩下滑，今年上半年，這種趨勢(shì)仍在持續(xù)，多數(shù)企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)率、毛利潤(rùn)率等指標(biāo)均出現(xiàn)下行。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，還對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)帶來(lái)了影響。以新房和二手房交易代理為主要業(yè)務(wù)來(lái)源的貝殼找房，上半年的總交易額約為1.23萬(wàn)億元，同比下滑了46.5%。其中，存量房交易額同比下滑42.1%，新房交易額的降幅則達(dá)到50.6%。 由于不少物管企業(yè)對(duì)母公司有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)依賴，業(yè)績(jī)的影響也不可避免。今年上半年，時(shí)代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績(jī)均表現(xiàn)不佳。 作為房地產(chǎn)的重要下游行業(yè)，家居家裝企業(yè)的業(yè)績(jī)也受到了波及。今年上半年，居然之家實(shí)現(xiàn)銷售額470.7億元，同比下降約7.5%。該公司在中報(bào)中表示，較房地產(chǎn)行業(yè)而言，家居裝飾及家具行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響相對(duì)較小，但房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)景氣度等潛在不利變動(dòng)仍可能影響家居裝飾消費(fèi)需求的釋放。 在該行業(yè)中，以定制家居為主要業(yè)務(wù)模式，并與一些大型房企有合作關(guān)系的好萊客，則遭遇營(yíng)收和利潤(rùn)的雙雙下滑。同期，東易日盛也遭遇了營(yíng)收和利潤(rùn)的雙降。 流動(dòng)性仍是頭等大事 與銷售的下滑相比，房企更關(guān)注財(cái)務(wù)的安全。近兩年來(lái)，因戰(zhàn)略錯(cuò)判和市場(chǎng)調(diào)整，陸續(xù)有房企出現(xiàn)債務(wù)違約，而一旦形成連鎖反應(yīng)，企業(yè)就很難從泥潭中走出。 據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億元的高位。在這個(gè)償債大年中，保持流動(dòng)性的充裕仍是房企的頭等大事。 已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的房企中，流動(dòng)性狀況好壞不一。今年上半年，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約人民1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，短期償債無(wú)壓力。其他重要房企中，龍湖、綠城、旭輝的現(xiàn)金短債比分別為4倍、2.3倍、1.6倍，同樣暫時(shí)沒有償債壓力。 同期，藍(lán)光、泰禾的現(xiàn)金短債比分別為0.1、0.04。說(shuō)明這兩家已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，財(cái)務(wù)狀況還面臨挑戰(zhàn)。 “擴(kuò)充流動(dòng)性的傳統(tǒng)途徑有兩條：強(qiáng)化銷售、擴(kuò)大融資?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，這兩個(gè)途徑的效果都較為有限。 該人士表示，雖然企業(yè)已經(jīng)普遍將銷售回款率定在90%以上，且有不同類型的促銷手段，但在市場(chǎng)升溫不及預(yù)期的情況下，靠銷售獲得的回款仍然有限。同時(shí)，現(xiàn)階段的融資閘門主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企開啟，紓困方案也僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一些陷入困境的企業(yè)，仍然無(wú)法獲得流動(dòng)性的注入。 他表示，為擴(kuò)充流動(dòng)性，企業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)了非常規(guī)的渠道，如裁員降薪、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、減少投資等。其中，在去年以來(lái)的土地交易中，房企的積極性明顯不足，即體現(xiàn)出通過(guò)減少投資來(lái)保持流動(dòng)性的考量。 去年下半年開始，房企的新增土儲(chǔ)就明顯下降，今年上半年，這種情況仍在持續(xù)。公告顯示，上半年龍湖新增17宗土地，總建筑面積為226萬(wàn)平方米。與去年同期的53宗土地、總建筑面積為1292萬(wàn)平方米相比，有大幅下滑。 同期，萬(wàn)科、碧桂園、中海、金茂、旭輝等房企也均減少了拿地支出。不出意外地，出險(xiǎn)房企普遍沒有新增土地儲(chǔ)備。 信心與解法 “在當(dāng)前的外部環(huán)境下，萬(wàn)科也有壓力，也有部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意。但萬(wàn)科一直很努力地保持身體機(jī)能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對(duì)未來(lái)止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心?！痹?月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮說(shuō)。 這一表態(tài)未必能代表整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的看法，但今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)明顯改善。 進(jìn)入2022年，各級(jí)監(jiān)管部門多次釋放利好消息，房企融資閘門也有條件地開啟，且經(jīng)過(guò)三次降息后，當(dāng)前的首套房貸最低利率已降至歷史低位。 8月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，房地產(chǎn)整體上處于筑底階段。但此時(shí)，市場(chǎng)交易正在出現(xiàn)改善跡象。中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅比前六月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。 在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，房企高管在努力傳遞積極信號(hào)。與郁亮的表態(tài)類似，中國(guó)金茂總裁李從瑞表示，今年應(yīng)該是底部，未來(lái)幾年整個(gè)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍也表示，行業(yè)正在從底部走出。 值得注意的是，這些表態(tài)主要來(lái)自于基本面良好的大型房企。 前述房企人士表示，大房企尚有回旋的余地，但一些小企業(yè)和現(xiàn)金流緊張的企業(yè)能做的，只能是“與時(shí)間賽跑”，即在現(xiàn)金流枯竭之前，期待市場(chǎng)真正回暖。如果不幸遭遇資產(chǎn)并購(gòu)，他們的談判籌碼也很小。 近期，不少城市推出房地產(chǎn)紓困政策，曾讓企業(yè)看到曙光。但在穩(wěn)民生的框架下，“救項(xiàng)目、不救企業(yè)”才是紓困基金的運(yùn)作原則。 郁亮表示，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，眼下最重要的任務(wù)是找到生火取暖的辦法。但對(duì)于處在變革中的房地產(chǎn)業(yè)而言，除非市場(chǎng)快速回暖，否則找到解法的過(guò)程，仍將是一個(gè)長(zhǎng)期的探索過(guò)程。