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8月進入尾聲，房企紛紛交出2022年上半年成績單，大部分房企營收腰斬、凈利潤虧損占據(jù)主流。面對巨大的困境，房地產(chǎn)行業(yè)整體出清更像是一次提前的刮骨療傷，“高杠桿”、“高負債”的痼疾得到根除。 行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整后，如何穩(wěn)定穿越周期，積蓄能量，向更健康的方向發(fā)展，是所有房企需要面對的考驗。8月26日，龍湖集團公布業(yè)績，營業(yè)收入948億元，同比增長56%；核心權(quán)益后凈利潤66億元，同比增長6%，展現(xiàn)出“示范生”該有的韌性與底色，為行業(yè)貢獻了一個應(yīng)對新常態(tài)的樣本。 定一個前瞻性規(guī)劃 10年前，量化寬松的貨幣政策被啟用，大基建、城鎮(zhèn)化成為資本的弄潮兒。房地產(chǎn)作為排頭兵，自然吸入大量資金，房企的戰(zhàn)線全面拉長，從一、二線，到三、四、五、六線，拿地毫不手軟，銷售規(guī)模呈現(xiàn)指數(shù)級增長。 一批名不見經(jīng)傳的區(qū)域房企直接飛升為頭部，而龍湖被作為反面典型，直指“保守”、“錯失戰(zhàn)機”。要知道，龍湖自重慶起家，非常擅長在郊區(qū)打造高端、低密度住宅，按理來說，是非常適合去下沉市場擴大規(guī)模，制造影響力的，但當(dāng)所有人都在往下沉市場沖的時候，龍湖不為所動，還每年把一部分利潤投入到回報周期長、占用資金多的商業(yè)項目上。 2015年，杠桿持續(xù)放大，市場行情好到根本不愁賣，而龍湖依舊拒絕誘惑，繼續(xù)埋頭走自己的路。 面對質(zhì)疑，龍湖集團董事長吳亞軍拋下一句“風(fēng)物長宜放眼量”，還順勢推出“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略，后來升級為“空間即服務(wù)”，把進軍高能級城市和經(jīng)營性業(yè)務(wù)提升到公司戰(zhàn)略級別。 龍湖CEO陳序平曾透露，到目前為止，龍湖在全國進入的城市只有68個，而且90%以上的項目都在一、二線城市，是進入城市最少的房企之一。 如此克制，是因為龍湖給自己制定了一條拿地鐵律，即“拿好地、拿合理價格的地”。據(jù)說龍湖會根據(jù)地塊來測算利潤，如果達不到標準堅決不拿，而且拿地的金額與銷售回款、凈負債率掛鉤，相比規(guī)模，利潤質(zhì)量和安全可持續(xù)性才是龍湖關(guān)注的重點。 龍湖5、6月銷售額環(huán)比分別增長23%、75%，在房企中率先回暖。2022年中期業(yè)績可以看到，龍湖營業(yè)收入達到948億元，同比增長56%，權(quán)益銷售面積341萬平方米。受到大環(huán)境影響，龍湖業(yè)績沒有那么亮眼，但公司的排名進一步提升，《財富》世界500強來到第412位。 站在當(dāng)下，再回味吳亞軍說的那句“風(fēng)物長宜放眼量”，頗有一番感慨。 所以前段時間龍湖被做空時，吳亞軍才敢說，我們很早看到行業(yè)的問題，依靠龍湖的原則才走到今天，并不在意做空，而是在考慮未來5年的事。 織一張資金安全網(wǎng) 龍湖原則具體是什么，吳亞軍沒說，但有一條肯定是“不借貴錢”。 龍湖早期的內(nèi)部信中有提到，龍湖在進入房地產(chǎn)不久，就研究了國外許多房地產(chǎn)公司的死法，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產(chǎn)與資金密不可分，但過度借貸和承擔(dān)過高的利息，一定會讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個規(guī)矩：借錢，但不借“貴”的錢。 這條規(guī)矩的結(jié)果是，龍湖融資成本一直保持低位運行，還有不斷下降的趨勢。2022年中報顯示，龍湖平均借貸成本進一步降低至3.99%，跟大多數(shù)有國字背景的地產(chǎn)公司持平。 用“三道紅線”來衡量，龍湖連續(xù)六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團凈負債率為55%，現(xiàn)金短債比達到4.07倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍）。 可以窺見龍湖負債維持較為安全的水平，“進可攻退可守”，既沒有過高的負債隱患，也不會太過保守而浪費上市公司的融資機會。2022年上半年，龍湖平均借貸年限長達6.28年。在融資較為困難的今天，龍湖還在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長債的比例，一方面可以避免債務(wù)過于集中到某一個時間段，另一方面長債的利率更低，達到不借“貴錢”的目的。 在財務(wù)上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前，惠譽、穆迪、標普分別對龍湖保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，這在行業(yè)里并不多見，龍湖也憑借高信用評級，可以借到更便宜的錢，形成了正向循環(huán)。 5月份，龍湖還被監(jiān)管機構(gòu)選為“示范房企”，試點發(fā)行信用保護債券；8月份，中債全額擔(dān)保債券發(fā)行，又是龍湖打頭；遭遇做空后，7家境內(nèi)外銀行還為龍湖提供35億元的銀團貸。這些都是財務(wù)自律的獎賞，也構(gòu)成龍湖穩(wěn)健的融資來源，保障資金流動性的安全。 遭遇嚴峻行情之后，龍湖也在爭取把更多資金留在公司，比如降低分紅比例，大股東以股代息。在特殊時刻，儲備更多資金，意味著更多的回旋空間和主動性，而這些都得到股東們的支持，畢竟他們是一群奉行長期主義價值的人。 造一艘諾亞方舟 奉行長期價值，需要有前瞻性的戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)，也需要安全的資金池作為保障，否則可能活不到價值兌現(xiàn)的那一天。 龍湖似乎天然具備這種危機意識的氣質(zhì)，2021年2月，吳亞軍在公司內(nèi)部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關(guān)門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發(fā)出工資，能不能還得起債？ 龍湖則在十年前，為自己造了一艘諾亞方舟。 在造方舟前，吳亞軍攜團隊考察了美國、澳大利亞、德國、倫敦、日本等地的大量案例。他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城鎮(zhèn)化速度慢下來，持有沉淀資產(chǎn)會成為主流。而日本經(jīng)濟上世紀90年代垮塌時，收租物業(yè)的承壓性相對良好，能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，幫助企業(yè)渡過危機。 多維度交叉考察之后，商業(yè)的大方向被確定下來。龍湖又請咨詢機構(gòu)仔細研究其他同行的發(fā)展路徑，對商業(yè)地產(chǎn)的培育周期、投入節(jié)奏有了更切實地把握。 2003年，龍湖在重慶北城開出第一家天街，到現(xiàn)已經(jīng)開業(yè)了65家。2022年上半年，龍湖商業(yè)投資收入達到46.5億元，同比增長26%。 商業(yè)之外，龍湖的諾亞方舟上還裝進了冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等業(yè)務(wù)，這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)，成為龍湖抵御風(fēng)險、穿越周期的穩(wěn)壓器。2022年上半年，龍湖經(jīng)營性收入達到110億元，同比增長26%，每個月固定的經(jīng)營性收入就接近20億元。 穩(wěn)定的經(jīng)營性收入，進一步加固龍湖的安全護城，為其贏得更多的回旋余地和戰(zhàn)略主動性。 2022年中期業(yè)績會上，龍湖喊出“聚焦協(xié)同，穿越周期”，對未來更加篤定。 信心是黃金，是房地產(chǎn)行業(yè)御寒的“羽絨服”，在行業(yè)的冬天，將信心傳遞給每一個人。