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隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，萬(wàn)科的“一盤棋”建設(shè)邏輯越發(fā)凸顯，組織和人事的調(diào)整基本都圍繞此展開。 近期，萬(wàn)科南方區(qū)域?qū)⒔T公司合并進(jìn)了珠海公司，原江門公司降級(jí)成為事業(yè)部。被降級(jí)兼并，外界很容易聯(lián)想到是因?yàn)榻T公司業(yè)績(jī)不理想，但事實(shí)卻并非如此，畢竟6月底的股東大會(huì)上，萬(wàn)科主席郁亮還將江門作為做出好產(chǎn)品的城市公司在舉例。 一位萬(wàn)科內(nèi)部人士對(duì)界面新聞透露，在地產(chǎn)行業(yè)下行期，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)大平臺(tái)強(qiáng)管控，趨勢(shì)是強(qiáng)公司合并稍弱的公司，珠海公司合并江門公司就是在這個(gè)邏輯下進(jìn)行的。 降為事業(yè)部后，江門事業(yè)部的總經(jīng)理一職由珠海萬(wàn)科副總經(jīng)理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海萬(wàn)科，主要分管營(yíng)銷。近兩年，珠海公司憑借“雁南飛計(jì)劃”在銷售上獲得突破，在萬(wàn)科內(nèi)部多次獲得表?yè)P(yáng)。 萬(wàn)科布局江門的時(shí)間并不久，2018年9月才首次在江門拿地。郁亮在股東大會(huì)上稱：“一年多之前，我去江門的時(shí)候是不滿意的，我覺得我們?cè)诮T的第一個(gè)項(xiàng)目做得一般。我們面對(duì)的是當(dāng)?shù)刈詈玫目蛻羧海绻皇羌案竦乃疁?zhǔn)，在江門市場(chǎng)是很難立足的。” 在今年股東大會(huì)前不久，郁亮又去江門視察了，他表示這次去之后很滿意。“第一個(gè)項(xiàng)目在交付之前我們的工程師在工地上住了3個(gè)多月，從效果來(lái)看客戶非常滿意，交付成功之后帶來(lái)了很多銷售?！? 郁亮表示：“江門案例告訴我，只要交出好產(chǎn)品，客戶就會(huì)愿意買單?！? 然而，作為三線城市，江門的市場(chǎng)規(guī)模終究有限。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)科在江門的銷售金額約為7億元，排名第4；萬(wàn)科在珠海的銷售規(guī)模則為27.38億元，排名第2。 在市場(chǎng)分化越發(fā)明顯的背景下，通過(guò)強(qiáng)平臺(tái)來(lái)統(tǒng)一管控，也是萬(wàn)科當(dāng)前提高管理效率的必要舉措。 萬(wàn)科合并城市公司的情況并不多見，此番將江門公司合并進(jìn)珠海公司大概率也是延續(xù)去年以來(lái)組織調(diào)整的邏輯。 去年，萬(wàn)科啟動(dòng)了近十年來(lái)公司史上最大的一次組織架構(gòu)調(diào)整，在將原本的四大區(qū)域裂變成為七大區(qū)域后，又成立開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部來(lái)全面統(tǒng)籌管理。 對(duì)于區(qū)域調(diào)整的邏輯，郁亮曾表示是根據(jù)市場(chǎng)的接近性和客戶的相近性劃小了作戰(zhàn)單元，這樣的話更容易發(fā)揮集中效應(yīng)，因?yàn)闊o(wú)論是范圍太大還是太小，都沒有太好的協(xié)同效應(yīng)，所以重新劃分了一個(gè)相對(duì)合理的管理幅度，希望能做出好產(chǎn)品、好服務(wù)，能夠發(fā)揮集團(tuán)協(xié)同效應(yīng)。 郁亮也在年初的年會(huì)上提出，面對(duì)行業(yè)的重大變化，萬(wàn)科需要做出相應(yīng)改變。比加投資方面需要進(jìn)一步思考，面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候，需要更高質(zhì)量的投資，要由過(guò)去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。 “如果有些地方在投資方面確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號(hào)。” 組織上加強(qiáng)一盤棋建設(shè)，這是萬(wàn)科近年來(lái)一直在強(qiáng)調(diào)的。今年以來(lái)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)以開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問(wèn)題。同時(shí)提出要制定關(guān)鍵領(lǐng)域的通用標(biāo)準(zhǔn)，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動(dòng)產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，全力推動(dòng)“優(yōu)點(diǎn)”向“優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)化，提高資源向業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化的質(zhì)量和效率，穩(wěn)定項(xiàng)目收益水平。 組織的調(diào)整必然也需要人事的匹配。萬(wàn)科在2021年年報(bào)中指出，伴隨開發(fā)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)烈度不斷增強(qiáng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜程度不斷增加，公司的組織資源分布仍較為分散，優(yōu)勢(shì)兵力未能集結(jié)，沒有形成一盤棋合力。 可以看到，2020年以來(lái)，萬(wàn)科的人事調(diào)整主要有兩大大趨勢(shì)：一是加大外部人才的招聘；二是跨區(qū)域、跨業(yè)務(wù)的人才流動(dòng)。 2021年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮稱，從2020年開始管理紅利時(shí)代到來(lái)，通過(guò)“春天行動(dòng)”明確戰(zhàn)略之后，萬(wàn)科又開始做組織和事人的匹配，需要從全社會(huì)邀請(qǐng)優(yōu)秀人才加入，一線公司總經(jīng)理的人選優(yōu)先考慮外面人才。 有知情人士告訴界面新聞，萬(wàn)科去年以來(lái)確實(shí)挖來(lái)一些中層級(jí)別以上人員進(jìn)來(lái)，其中還包括總法律顧問(wèn)以及首席組織官等。 據(jù)悉，原江門萬(wàn)科總經(jīng)理席海峰就是萬(wàn)科2020年從外部招聘進(jìn)來(lái)的，此前他是奧園珠中江區(qū)域總經(jīng)理。在江門公司被合并后，席海峰被調(diào)任佛山萬(wàn)科副總經(jīng)理。 今年以來(lái)，萬(wàn)科內(nèi)部的人才流動(dòng)則延續(xù)了近些年跨區(qū)域以及跨業(yè)務(wù)的趨勢(shì)。 例如，原萬(wàn)科西南區(qū)域貴陽(yáng)總經(jīng)理柏超調(diào)任萬(wàn)科西北區(qū)域副總，分管區(qū)域營(yíng)銷管理工作，貴陽(yáng)公司總經(jīng)理職位則由原萬(wàn)科西南區(qū)域合伙人張新亮接管；原萬(wàn)科西北區(qū)域西寧公司總經(jīng)理劉軍調(diào)任西南區(qū)域擔(dān)任區(qū)域研發(fā)部合伙人，西寧公司總經(jīng)理職位由原萬(wàn)科西北區(qū)域西安公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理盧嘉接任。 此外，原萬(wàn)科北京區(qū)域BG合伙人兼大連公司總經(jīng)理王喆調(diào)任萬(wàn)科深圳公司擔(dān)任副總經(jīng)理，大連公司總經(jīng)理職位由原北京區(qū)域副總黃凱接管。 對(duì)于此輪人事的調(diào)整，上述知情人事表示，主要還是為了公司整體達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。 跟大多數(shù)房企一樣，萬(wàn)科今年所承受的業(yè)績(jī)壓力是前所未有的。年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科管理層也立下了今年要實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)的承諾。 在投資上，萬(wàn)科也建立了更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。中信證券分析師指出，今年上半年，萬(wàn)科對(duì)新增土儲(chǔ)質(zhì)量的把控更加嚴(yán)格，按拿地金額看，今年上半年公司拿地有59%的地價(jià)款位于需求土地更有保證的一線和新一線城市。 在6月底的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝也提到，萬(wàn)科今年前5個(gè)月投資13塊地中9塊地今年就能夠面市，6塊地的現(xiàn)金流今年就能夠回正。 中信證券分析師認(rèn)為，更嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)有助于萬(wàn)科改善短期現(xiàn)金流和2-3年以后的利潤(rùn)表。 根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的最新一期運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公告顯示，今年前6月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2152.9億元，按年同比下跌39.26%（金額減少1391.4億元）。其在6月單月的銷售額環(huán)比“止跌”，增長(zhǎng)了53.41%。