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6月以來，有多家地方房企陸續(xù)推出了“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等一系列花式促銷賣房手法，這在房地產商品房開發(fā)史上，頗為罕見。 6月21日，小麥、大蒜能抵首付的兩張銷售海報，在網絡上流傳。這兩張海報分別出自河南商丘市民權縣一樓盤和開封市杞縣一樓盤。民權縣一樓盤的海報顯示，該樓盤銷售活動內容為“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬房款?！倍硪环娇h樓盤的海報則是“5元/斤，大蒜換房”。隨后，南京某樓盤又打出“西瓜換房最高抵100000元”的銷售廣告語。 從具體操作看，拿農產品“換房”具體是指購房客戶可以高于市場價的價格把農產品銷售給指定收購商，所得款項可用來沖抵購房首付款。 這種樓市罕見的促銷活動反映出，隨著當前經濟承壓、房企面臨發(fā)展困境，一些企業(yè)為吸引購房者可謂使盡渾身解數。 作為企業(yè)營銷手段有一定積極意義 無論是用小麥、大蒜，還是西瓜等農產品來“換房”，一系列熱鬧的營銷現象背后的本質，都是將當地農產品物資進行銷售以增強客戶的最終購買力，是房企在特殊時期一種比較靈活、新穎的營銷手段。 如果房企能真正“放下身段”，從解決農戶難題角度出發(fā)，助力農戶同時解決增收和安居問題，無疑這種貼近市場、帶有一定溫情感的營銷手法，可為全國各房企營銷工作來一定啟發(fā)。 同時，由于營銷手段活潑和創(chuàng)新，對房企而言，此類做法可在短期內形成熱點并帶來流量，會給具體企業(yè)的市場活動帶來一定益處。 此外，當前如何促進三四線城市的樓市盡快回暖，是行業(yè)面臨的一個棘手問題，而這一次以各類具體農產品作為營銷手段，也算是房企在縣城銷售破局的一種創(chuàng)新與試水，總體應給予肯定。而2022年上半年，國內三四線城市住宅銷售同比下跌將近50%，因此，我認為出現各種創(chuàng)新的營銷模式也是必然現象。 警惕背后的若干風險 在一派熱鬧吸睛的營銷手段背后，我們也要警惕潛在風險。 從房企角度來看，要保持營銷工作的穩(wěn)定與具體落實，而不能僅成為一個住房營銷的“花架子”。在實際操作過程中，既要防范農產品價格炒作，又要實打實提供服務和優(yōu)惠，真正取信于民、讓利于民，在提振銷售業(yè)績的同時，增強企業(yè)社會責任感。 同時，之所以要對一些城市模仿河南營銷做法給予警示，就在于目前有些房企借一些營銷花活手法，變相回避當地限價政策，違規(guī)降價，甚至是搞虛假營銷操作，這就使“農產品換房”真正成為了變味的營銷噱頭，這是當前各地房企在營銷過程中須注意的風險和問題。 此外，有一個現象值得注意，“農產品換房”營銷手段背后折射出樓市下行壓力下，國內三四線城市去庫存之難。 克而瑞研究數據顯示，2022年5月，百城商品住宅庫存量達到了6.07億平方米，同比增長5%。房地產行業(yè)庫存風險依舊較大，不少城市去庫存壓力已迫在眉睫。 具體來看，在各層級城市當中，三四線城市去庫存壓力最大，5月末，去化周期達到了26.9個月的高位。而一二線城市庫存風險相對可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期也增至20.4個月，二線城市則降至21.1個月。 總之，當去庫存成為當前樓市一大典型特征，在去庫存方面承壓巨大的三四線城市，于此階段出現“農產品換房”等營銷異象，似乎又是“意料之外，情理之中”。