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回顧2022年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的“上沖下俯”。 一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)了全年的租金預(yù)期。而進入二季度，疫情暴發(fā)，全市嚴(yán)格的疫情防控政策導(dǎo)致寫字樓準(zhǔn)業(yè)主看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動的重要環(huán)節(jié)受阻，甚至出現(xiàn)了部分租戶無奈退租的情況。 二季度北京寫字樓租金艱難收尾 二季度，北京這一場突發(fā)的疫情使得市場各方措手不及。伴隨嚴(yán)格的管控政策，全市辦公樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持了項目租金的穩(wěn)定。但我們在北京寫字樓市場上觀察到一種“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方提供優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍有5%-10%的下降。 數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京市辦公樓租金比一季度下跌0.2%至328元。這使剛剛經(jīng)歷一季度寫字樓租金觸底反彈的市場，不得不以租金再次負增長而艱難收尾。 下半年北京寫字樓租金趨勢如何？ 考慮到北京疫情防控與經(jīng)濟刺激的諸多不確定性，仲量聯(lián)行梳理了超過130個影響辦公樓市場租金的指標(biāo)進行分析，對全年北京寫字樓市場面臨不同情況下的租金表現(xiàn)進行了預(yù)測。 在三種不同發(fā)展情景下，北京甲級辦公樓市場平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢： 其一，在北京市積極復(fù)蘇情景下，2022年北京寫字樓租金漲幅或?qū)⑦_到5.4%。 目前，北京5月份突發(fā)的疫情已得到基本控制。從某種程度而言，疫情對辦公樓市場的影響是短期的，中長期近似于無。 因此，在經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇的勢頭下，北京寫字樓市場就可能直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標(biāo)表現(xiàn)。同時，受疫情市場短暫停滯導(dǎo)致的積壓需求有可能出現(xiàn)較大反彈。北京整體的寫字樓市場或?qū)⒀永m(xù)活躍勢頭，租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項目再度提漲租金，引領(lǐng)北京全市租金小幅上升。 其二，在表現(xiàn)平穩(wěn)的情景下，2022年北京寫字樓租金漲幅或?qū)⑦_到2.3%。 目前，北京市約70%的甲級辦公面積在5月份因疫情防控，受到短暫影響。零星的疫情案例仍時有發(fā)生，全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求在控制租戶到崗率。 在甲級辦公樓市場整體空置率維穩(wěn)情況下，業(yè)主方市場情緒穩(wěn)定，預(yù)計不會對全年租賃策略作出大幅調(diào)整。 目前，盡管寫字樓市場租金在二季度有所下滑，但空置率維持了穩(wěn)步小幅下降，我們預(yù)計租金在三、四季度將恢復(fù)小幅上漲的趨勢。 其三，在北京全市持續(xù)受疫情干擾，經(jīng)濟風(fēng)險承壓情景下，2022年北京寫字樓租金增長率或為負數(shù)-3.1% 當(dāng)前，疫情時有反復(fù)，北京仍然面臨疫情下大規(guī)模管控的風(fēng)險。而疫情的發(fā)展情況也深刻影響著全市中長期經(jīng)濟發(fā)展，更直接影響辦公樓市場。 下半年，如若疫情持續(xù)干擾，市場租賃活動嚴(yán)重受阻，那北京整體寫字樓市場的新租活動將會大幅減少，租戶將偏向保守續(xù)租。北京寫字樓市場空置率將小幅提升，全市租金將有可能出現(xiàn)下降的趨勢。