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當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)邏輯生變，房地產(chǎn)企業(yè)將如何面對(duì)，龍頭房企萬(wàn)科給出了自己的答案。 “從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程?！?月28日下午，在萬(wàn)科2021年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表達(dá)了對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。 郁亮表示，雖然今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售端經(jīng)歷了一段艱難時(shí)間，但5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售環(huán)比開(kāi)始上升，6月環(huán)比可能有明顯上升。二手房市場(chǎng)從6月份開(kāi)始也出現(xiàn)起色，二手房掛牌價(jià)漲的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到50%。從上述情況來(lái)看大概可以判斷市場(chǎng)已經(jīng)觸底。 在郁亮看來(lái)，6月份銷售端情況好轉(zhuǎn)，主要是因?yàn)檎叩某雠_(tái)帶來(lái)積極影響，4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來(lái)回補(bǔ)，此外，還疊加了季節(jié)性因素，即每年6月房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)沖一沖銷售，帶來(lái)成交量的小高峰。 與此同時(shí)，郁亮也表示，盡管6月環(huán)比明顯上升，但預(yù)計(jì)同比仍然會(huì)有不小的跌幅，底部回暖需要時(shí)間。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處環(huán)境已與過(guò)去不同，如今，人口狀況和結(jié)構(gòu)、收入水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化，行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，所以不能再沿著過(guò)去的邏輯，期待回到過(guò)去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。 面對(duì)整個(gè)行業(yè)的艱難時(shí)刻，萬(wàn)科有哪些走出困境的辦法？郁亮表示，過(guò)去一段時(shí)間，他專門到受影響最大的市場(chǎng)惠州和江門去看了看，前線的觀察給了他很大的信心，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)常做常新、常做常有，只要一個(gè)企業(yè)能夠?qū)ψ约鹤钪饕目蛻簦龀龊卯a(chǎn)品和好服務(wù)，還是可以熬過(guò)去的。房地產(chǎn)行業(yè)很艱難，但一定不是最艱難的一個(gè)，所以沒(méi)有任何理由躺平。 2022年前5月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1681.1億元，同比2021年同期的2868.1億元下降41.39%。相比已公布數(shù)據(jù)的14家TOP20房企前5月累計(jì)銷售金額同比下降45.2%、百?gòu)?qiáng)房企下降52.7%，萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)稍占優(yōu)勢(shì)。 萬(wàn)科集團(tuán)董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科在年初對(duì)于市場(chǎng)下行有預(yù)估，但沒(méi)想過(guò)這么嚴(yán)重。短期來(lái)看，萬(wàn)科會(huì)用更積極的銷售、更具體的應(yīng)對(duì)來(lái)兌現(xiàn)今年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)的承諾。如果看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，從兩三年的時(shí)間跨度來(lái)看，萬(wàn)科大體上想實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)，第一是業(yè)績(jī)一定要止跌回穩(wěn)，第二個(gè)是開(kāi)發(fā)要繼續(xù)維持在行業(yè)第一陣營(yíng)，第三個(gè)是率先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重。 祝九勝還透露了經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)性業(yè)務(wù)的盈利時(shí)間：物流業(yè)務(wù)過(guò)往幾年的增速在50%左右，今年要實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利；出租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)了盈利，在會(huì)計(jì)報(bào)表方面還沒(méi)有，明年會(huì)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表層面的盈利。 面對(duì)股東問(wèn)及的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，郁亮表示，今后，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)板塊的結(jié)構(gòu)應(yīng)該不會(huì)有太大的改變，因?yàn)檎w來(lái)看，物業(yè)、物流、公寓出租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模沒(méi)有那么大，未來(lái)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)板塊如果要在營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)上占很大比重，是有難度的。不過(guò)，就像海天醬油一樣，其收入和利潤(rùn)都低于萬(wàn)科，但是市值比萬(wàn)科大得多，所以一個(gè)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值可能跟利潤(rùn)、跟收入并不完全關(guān)聯(lián)，而是跟它的稀缺程度、社會(huì)所需要的程度有關(guān)系。因此，衡量萬(wàn)科在業(yè)務(wù)上能不能轉(zhuǎn)型成功可能需要用市場(chǎng)化價(jià)值，而不是僅用收入占比來(lái)衡量。 2021年年報(bào)顯示，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)、其他業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比分別為94.9%、4.4%、0.7%。