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6月22日，在最后4宗地成交之后，西安市首輪集中供地終于順利收官。首輪集中土拍共成交了23宗地，土地面積合計(jì)1635.375畝，土地收入約為244.665億元。 首輪土拍244.665億元收官 高新區(qū)仍占成交首位 4月29日，西安2022年首批集中供地公布，共計(jì)34宗2303.359畝。從6月初開始，本次集中供地就開始了分批成交，截至6月22日，三輪競(jìng)拍已經(jīng)全部結(jié)束。從成交數(shù)據(jù)來看，共成交23宗居住用地，總面積約為1635.4畝，土地出讓金共244.665億元。有11宗地塊因不同原因未能成交。 2021年西安首批第一場(chǎng)土拍收官，累計(jì)成交16宗地、合計(jì)出讓金額約為92.28億元。今年較去年第一輪集中供地來看，不管是成交的地塊數(shù)量，還是成交的土地總金額，都有非常明顯的增量。從成交的區(qū)域來看，本次集中供地不管是供應(yīng)還是成交，都以主城區(qū)為主。分區(qū)域來看，高新區(qū)共成交7宗576.94畝居住用地，占比總量35.3%，土地出讓金為135.29億元，占比55.3%，是本次土拍成交中面積和金額最大的區(qū)域。此外、長(zhǎng)安區(qū)、灞橋區(qū)、經(jīng)開區(qū)土地成交面積均在百畝以上，出讓金均超15億元。 從土拍規(guī)則看，對(duì)比去年“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的要求，本輪土拍也有很多變化，例如不再要求配建自持、配建公租房等，對(duì)于房企來說，成本測(cè)算會(huì)更加靈活，拿地限制也放松不少。 央、國企拿地超8成 土拍拿地成本下降 從拿地企業(yè)來看，今年首輪集中供地仍是國企占主導(dǎo)地位。成交23宗居住用地中，國企共摘地20宗，占比87%，民企僅3家拿地。中海、保利、中鐵建、中鐵、中冶、中建等央企在高新區(qū)、港務(wù)區(qū)重點(diǎn)布局，而高新地產(chǎn)、紫薇、天地源的拿地意愿仍舊在高新區(qū)。去年集中供地中大放異彩的龍湖和金茂，今年并未有拿地動(dòng)作。 在本輪土拍中，依舊收獲了幾宗萬元地。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交的23宗地塊，其中底價(jià)成交15宗，占比65%，溢價(jià)地塊8宗，占比35%。其中還有4宗地塊搖號(hào)成交。另外，新增的4宗萬元地均位于高新區(qū)，樓面地價(jià)約12623-12785元/㎡之間，并未突破去年土拍的最高樓面價(jià)。這4宗萬元地的誕生意味著西安住宅樓面地價(jià)破萬的地塊已接近50宗。 沈視樓市主理人沈瑋認(rèn)為，今年首輪土拍價(jià)格普遍有所下降，雖然有地價(jià)基數(shù)仍在萬元以上，但并未突破現(xiàn)存的“地價(jià)天花板”。拿地成本的下跌以及土拍規(guī)則的調(diào)整，今年拿地房企的利潤(rùn)空間應(yīng)該會(huì)優(yōu)于去年。從去年到今年，集中土拍大多數(shù)都是國企和央企托底，但一些國企的開發(fā)速度不如民企，可能也會(huì)導(dǎo)致明年供應(yīng)量和供應(yīng)速度下降。 浐灞新盤價(jià)格突破4萬+ 改善項(xiàng)目核心仍是產(chǎn)品力 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全年預(yù)計(jì)有37個(gè)純新盤項(xiàng)目入市，其中樓面價(jià)過萬的項(xiàng)目有19個(gè)，占比超過一半，這也就意味著2022年有不少項(xiàng)目房?jī)r(jià)將超過2萬元/㎡。今年以來，已經(jīng)有不少萬元地項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格公示和登記。例如位于高新三期區(qū)域的中國鐵建西派國樾、高新金茂悅園，以及位于航天區(qū)域的綠城春和印月，均已搖號(hào)開盤。 而近期公示的幾個(gè)樓盤價(jià)格，也是刷新了西安很多區(qū)域的房?jī)r(jià)。位于航天區(qū)域的，招商華宇長(zhǎng)安璽，精裝均價(jià)29259.29元/㎡，刷新了航天區(qū)域的價(jià)格。而浐灞區(qū)域三盤公示價(jià)格均超過3萬+，更是引起了業(yè)內(nèi)的震動(dòng)。位于浐灞區(qū)域的招商西安序毛坯均價(jià)38692.37元/㎡，位于浐灞區(qū)域的招商央璽毛坯均價(jià)32648.97元/㎡；同樣位于浐灞區(qū)域的上實(shí)啟元，精裝均價(jià)30516.73元/㎡。而且這三個(gè)項(xiàng)目中，都有不同數(shù)量的單價(jià)突破4萬的房源。 沈瑋認(rèn)為，改善項(xiàng)目要靠產(chǎn)品力推動(dòng)成交量，而不是靠土地價(jià)格推動(dòng)周圍新房?jī)r(jià)格的上漲。西安終極改善群體有限，如果沒有非常明顯優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品力，去化壓力會(huì)比較大。