三四月份是各個城市第一輪集中供地推出的時間,相比之下,受市場融資環(huán)境以及土地供應等綜合因素影響,今年以來百強房企的投資壓力不減,拿地規(guī)模萎縮明顯。據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示,1-4月份,百強房企拿地總額3626億元,拿地規(guī)模同比下降55.9%,有超過三成TOP50房企未拿地。 不過,對于有些房企來說,市場低迷的背景之下,不少城市優(yōu)質地塊頻出,反倒成為拿地的窗口期。從目前來看,央企、國企和城投公司依然是成交的主力軍,如中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等,而民營企業(yè)包括濱江、龍湖在內也表現(xiàn)亮眼。 業(yè)內人士認為,4月份,受首批集中供地的影響,部分城市的土地市場有所恢復,但還局限于優(yōu)質地塊及核心城市,距離整體恢復還需要時間,基于政策面風向的轉變,預期下半年恢復態(tài)勢有望持續(xù)。 在業(yè)內人士看來,4月部分城市的土地市場有所恢復,但還局限于優(yōu)質地塊及核心城市。 新京報資料圖片 前4個月百強房企拿地總額3626億元 今年前4個月,市場下行、資金緊張給房企們帶來的投資壓力并沒有明顯好轉。對此,克而瑞表示,有超過三成的TOP50房企未拿地。 另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,1-4月,百強房企拿地總額3626億元,拿地規(guī)模同比下降55.9%;百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為51.5%。 而從4月單月來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至4月27日,全國300城經(jīng)營性土地4月總成交建筑面積僅6537萬平方米,同比降幅近六成,成交規(guī)模處于歷史低位水平。值得注意的是,4月成交主力城市大多為集中土拍的重點城市,包括杭州、寧波、南京、成都、長沙在內,多個城市均出現(xiàn)優(yōu)質土地高溢價成交,因此帶動成交溢價率環(huán)比微增。由于優(yōu)質用地入市的比例提升,重點監(jiān)測城市的流拍率較上月出現(xiàn)微降。 不過,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,在多個熱點城市首輪集中供地開啟之下,TOP50房企單月拿地金額接近1000億元,雖然環(huán)比有所回升,但是同比依舊下跌69%。 因此,房企的投資壓力并沒有因為部分熱點城市土地市場升溫而明顯好轉。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年前4個月,在拿地金額TOP10房企中,僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲,一定程度反映了當前土地市場整體低迷以及企業(yè)拿地謹慎。 從目前來看,房企拿地分化顯著,央企、國企和城投公司依然是成交主力軍,如第一陣營的中海地產(chǎn)、華潤置地,第二陣營的綠城中國等。在中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱看來,今年以來,部分民營企業(yè)拿地意愿上升,其中包括濱江、龍湖等民營企業(yè)表現(xiàn)亮眼。諸如在杭州首輪集中供地中,共成交了59宗地塊,其中濱江獨自包攬11宗地塊,拿地比例占到18%。 冷暖分化明顯,深圳、杭州土拍升溫 目前,房企在布局上仍是“有所為有所不為”。其中,房企二線城市拿地占比較為突出,在城市群中尤以長三角居首位。 據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,50家代表房企1-4月在二線城市的投資面積占比最高,達到68.4%。從布局區(qū)域來看,企業(yè)熱衷于在長三角拿地。僅從4月全國住宅用地成交總價TOP10來看,入榜地塊中有7宗位于長三角地區(qū)。 由于房企的選擇,使得城市土拍的冷暖分化一直存在。據(jù)克而瑞分析,從4月完成首輪集中供地的7個城市來看,深圳、杭州、寧波熱度明顯更高一籌,首輪成交平均溢價率均在5%以上。尤其是深圳,首批集中供應的8宗地全部觸及價格上限,平均成交溢價率達15%;杭州土拍熱度同樣不低,成交的59宗地中有23宗地觸頂,僅1宗地遭遇流拍,平均溢價率為6.4%。 而南京、天津等城市的土拍熱度卻較去年第三批次集中供地明顯走低,尤其是天津。據(jù)悉,天津集中土拍掛出的29宗涉宅地塊僅有5宗成功出讓,其中有1宗封頂搖號成交,整體溢價率僅有0.6%,流拍率達到83%。 樓市回暖預期或提升房企拿地意愿 事實上,部分土拍市場回溫,也主要是集中供地城市“讓利”之下的結果。比如,相比去年,今年深圳首批集中供地的商品房限售價均有所上調,幅度在5%-10%之間。這無疑是讓利開發(fā)商,有助于提高開發(fā)商的拿地積極性。對于房企來說,優(yōu)質、高性價比地塊的補充,也優(yōu)化了企業(yè)土儲結構。 克而瑞分析人士建議,對于有資金實力的企業(yè)來說,當前正是拿地的窗口期,選擇合適的城市、項目,逆市增加優(yōu)質土儲對于企業(yè)未來發(fā)展有較大助益。而對于資金仍然偏緊的大部分民企來說,還應繼續(xù)尋求合適的合作機會。 可以看到,近期多地出臺房地產(chǎn)寬松新政,而政策層面的暖風也將吹進土地市場。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,“5月份預計一些城市的土拍市場會有積極復蘇的表現(xiàn)?!? 在樓市回暖的預期下,克而瑞分析人士預計,土地市場也將有一定程度的回溫,但是不同城市的回溫速度將有很大差異。可以看到,即使是集中供地的核心城市,也有土拍遇冷較為嚴重的情況。 億翰智庫分析人士則認為,截至4月底,土地市場的恢復還局限于優(yōu)質地塊及核心城市,距離整體恢復還需要時間,基于政策面風向的轉變,隨著房企融資渠道以及監(jiān)管程度將進入糾偏進程,以及疫情的有效控制,各地調控政策的放松,住宅成交市場有望迎來回升,預期下半年土地市場或逐步恢復。