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遏制房地產下行趨勢對于今年穩(wěn)增長目標的實現(xiàn)至關重要。日前，中央政治局會議釋放出穩(wěn)樓市的強烈信號，明確提出支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 此后，一行兩會密集發(fā)聲，釋放出優(yōu)化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求的重磅信號。 多位專家分析，這些表態(tài)均體現(xiàn)了相關部門穩(wěn)樓市的政策導向。預計房地產領域會有各類新政和支持內容逐步落地，房地產市場將繼續(xù)因城施策，根據(jù)不同地區(qū)的情況，繼續(xù)放松房地產限貸限購，滿足合理的剛需和改善型需求。 改善市場預期 從3月的地產數(shù)據(jù)來看，目前國內房地產市場的銷售、拿地、施工、竣工等數(shù)據(jù)依舊偏弱。在三重壓力背景下，如何穩(wěn)樓市成為近來市場關注的焦點。 4月29日，政治局會議提出，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 5月4日晚間，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會同時發(fā)聲，傳達學習貫徹中央政治局會議精神。 央行表示，執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求；證監(jiān)會表示，積極支持房地產企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍；銀保監(jiān)會表示，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。 紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示，房企面臨的資金鏈壓力不減。在房企違約風險事件頻出的情況下，銀行的放貸意愿并不高，可以看到在房地產開發(fā)資金中來源于國內貸款的同比增速持續(xù)下滑，3月累計同比增速為-23.5%。另外，銷售疲軟更是加劇了房企的資金壓力。考慮到房地產投資占比高、影響的產業(yè)鏈廣、會對地方財政造成較大壓力等因素，遏制房地產的下行趨勢對于今年穩(wěn)增長目標的實現(xiàn)至關重要。 浙商證券首席經濟學家李超分析，強調“房住不炒”，但對地產的表態(tài)相較此前表述更具體更積極，明確指出“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，相較此前“滿足購房者的合理住房需求”的表態(tài)進一步強化 穩(wěn)樓市政策將頻繁落地 在市場看來，一行兩會相繼發(fā)聲對房地產市場的環(huán)境改善將起積極作用，穩(wěn)樓市政策或將頻繁落地。 實際上，近一周以來，各地支持房地產政策就在不斷落地。 4月29日，連云港市發(fā)布《關于促進連云港市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》發(fā)布，擴大住房公積金制度覆蓋面和使用面，對靈活就業(yè)人員給予繳存補貼；商業(yè)貸款方面，首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導商業(yè)銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸周期；商品房預售資金監(jiān)管方面，在嚴格執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管制度的基礎上，探索采取擔保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產項目的建設和運營。 5月1日，廣東省梅州市印發(fā)《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提出降低二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。 5月1日，無錫發(fā)布《關于調整個人住房轉讓增值稅免征年限的通知》，明確市區(qū)個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調整為2年。 一系列“因城施策”政策落地，鼓舞樓市“士氣”。 李超預計，未來將有更多一二線城市迎來二套住房政策放松，限購限貸條件有望進一步放寬并有效提振地產銷售。房企流動性方面，未來商品房預售資金監(jiān)管有望進一步放松，2021年4季度以來以來，已陸續(xù)有廣州、成都、煙臺、南京等城小幅放松預售資金監(jiān)管力度，未來有望在合理范圍內迎來更大面積的放松并改善房地產企業(yè)現(xiàn)金流。 李奇霖也表示，未來將會在有條件的城市適當放松商品房預售資金監(jiān)管標準，這對房企盤活資金、緩解自身的流動性壓力、保障房企施工鏈條正常進行會有一定的幫助。除此之外，后續(xù)需繼續(xù)關注房企融資端政策的落地情況。盡管自去年以來政策都在強調要保障房企的合理融資需求，但是從實際數(shù)據(jù)上看，很多房企的外部融資壓力依舊較大。關于房企融資鏈條修復，讓金融機構進一步滿足房企正常的融資需求等政策還有優(yōu)化的空間。