廠房拆遷評(píng)估要注意些什么

廠房因?yàn)檫^于老舊、城市發(fā)展需要、公共設(shè)施建設(shè)等等因素而需要拆遷的話，在拆遷之前就需要對(duì)該廠房進(jìn)行評(píng)估，看看這套廠房的價(jià)值決定日后賠償?shù)慕痤~藕方案等等。在廠房拆遷評(píng)估要注意些什么？華律網(wǎng)小編告訴你具體的廠房拆遷知識(shí)。

(一)拆遷準(zhǔn)備階段：

⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對(duì)其交貨能力缺乏信心，因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移;

⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì);

⑶由于工廠將要拆遷，對(duì)原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位;

⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;

(5)工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個(gè)階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：

⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費(fèi)用：

A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時(shí)、還需要保障職工的后勤需求; B、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用; C 、管理費(fèi)用; D 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開支(房租費(fèi)等)。

(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用：

因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對(duì)企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升，可能達(dá)到峰值。

(三)拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段：

在這一階段，設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù);客戶對(duì)企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù);原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個(gè)階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是容易被忽視的，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)同政府私自選點(diǎn)的機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果多的相差一倍還多。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。路永強(qiáng)律師在實(shí)際辦案過程中發(fā)現(xiàn)，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒有對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估的，這一項(xiàng)在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重，一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。

3、評(píng)估漏項(xiàng)。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識(shí)，在評(píng)估報(bào)告中漏項(xiàng)是常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項(xiàng)。

4、什么時(shí)候評(píng)估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評(píng)估事宜，也不出具征收決定和征收補(bǔ)償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。